Znajdź nieruchomość

Wybrane Oferty

Najem okazjonalny

Korzyści jakie niesie zawieranie umów

najmu okazjonalnego

 

Posiadasz mieszkanie i chciałbyś je wynająć, lecz boisz się nieuczciwych najemców. Zastanawiasz się, w jaki sposób zabezpieczyć się na wypadek, kiedy najemca nie będzie chciał opuścić Twojego mieszkania, pomimo nie uiszczenia należności. Najbezpieczniejszą, choć także i najbardziej sformalizowaną formą umowy, zabezpieczającą Twoje interesy jest umowa na najem okazjonalny. Poniżej wyjaśnimy Ci dlaczego jednak warto zawierać takie właśnie umowy.

 

Umowy najmu okazjonalnego unormowana została w rozdziale 2A ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (zwanej w dalszej części niniejszego artykułu: „Ustawą”).

W pierwszej kolejności należy pamiętać, że umowa ta zawarta musi zostać na piśmie pod rygorem nieważności. Wskazać w niej także koniecznie należy czas, na jaki jest zawierana, przy czym nie może on być dłuższy niż 10 lat. Przy zawarciu umowy możesz pobrać od najemcy kaucję, która zabezpieczała będzie pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może natomiast przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu ustalonego w umowie.

 

Do umowy załączane muszą zostać następujące dokumenty zabezpieczające interes wynajmującego:

  • oświadczenia najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania Twojego mieszkania. Oświadczenie takie najemca musi złożyć przed notariuszem;
  • wskazanie adresu innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia Twojego mieszkania;
  • oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (który został wskazany przez najemcę w oświadczeniu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu. Pamiętaj, że możesz żądać, aby oświadczenie takie opatrzone zostało podpisem notarialnie poświadczonym. Forma taka jest szczególnie wskazana, w sytuacji, kiedy oświadczenie składane jest bez Twojej obecności i chcesz mieć pewność, że jest one zgodne z rzeczywistością.

W przypadku, kiedy najemca utraci możliwości zamieszkania w lokalu, który wskazał, zobowiązany on jest wskazać w terminie 21 dni inny lokal, w którym mógłby zamieszkać oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu. Jeżeli najemca nie wywiąże się z tego obowiązku możesz wypowiedzieć umowę najmu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie takie musi być skierowane na piśmie.

 

Pamiętaj, że jako właściciel mieszkania zobowiązany jesteś zgłosić zawarcie umowy najmu  naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na Twoje miejsce zamieszkania, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

 

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub może zostać wypowiedziana. Przyczyny i zasady ewentualnego wypowiedzenia umowy opisane zostały w oddzielnym artykule zatytułowanym „Problematyczny najemca”, do lektury którego serdecznie zapraszamy.

 

Dokumenty opisane powyżej znajdują zastosowanie w sytuacji, kiedy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca nie chce dobrowolnie wyprowadzić się z Twojego mieszkania. W takim przypadku właściciel zobowiązany jest doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym, które musi zawierać:

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

 

Pamiętać należy, że żądanie opróżnienia może zastać uznane za doręczone dopiero w momencie kiedy doszło do najemcy w taki sposób, że mógł on zapoznać się z ich treścią. Oznacza to, iż najbezpieczniejszą formą byłoby wręczenie najemcy przedmiotowego pisma osobiście, uzyskując pisemne potwierdzenie jego otrzymania. W sytuacji, kiedy doręczenie w takiej formie jest niemożliwe, pismo należy wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na ostatni wskazany przez najemcę adres. Przesyłka taka, nawet nieodebrana, uważana jest za doręczoną, zgodnie z art. 6g Ustawy.

 

W sytuacji jeżeli we wskazanym terminie najemca nadal nie wyprowadził się z Twojego mieszkania, należy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Do wniosku takiego należy załączyć:

1) skierowane do najemcy żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

2) dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu;

3) potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu do urzędu skarbowego.

 

Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd powinien rozpoznać nie później niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia. Oświadczenie najemcy po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności staje się tytułem wykonawczym, który jest podstawą prowadzenia egzekucji przez komornika. Upoważnia on do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw najemcy, który zawarł umowę, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa.

 

Istotnymi zatem korzyściami płynącymi z zawierania umowy najmu okazjonalnego w przypadku, jeżeli najemca okaże się problematyczny, są przede wszystkim:

  • szybkie uzyskanie tytułu wykonawczego i brak konieczności prowadzenia długotrwałego procesu,
  • brak obowiązku wstrzymania przez komornika czynności w sytuacji, kiedy najemcy nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, do czasu, gdy gmina właściwa wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie,
  • brak ograniczeń w eksmisji wynikających z Ustawy, tj. obowiązku wstrzymania przez komornika czynności w okresie od 1 listopada do 31 marca.

 

Należy pamiętać, że w ciągu miesiąca od dnia dobrowolnego opuszczenia mieszkania lub  skutecznego przeprowadzenia przez Komornika czynności egzekucyjnych, należy zwrócić najemcy pozostałą, po potrąceniu należności, część kaucji.

 

W pierwszym momencie powyższa procedura zawierania umowy wydawać może się skomplikowana i czasochłonna, jednak w rzeczywistości sprowadza się do jednej krótkiej wizyty u notariusza. W przypadku, jeżeli posiadasz mieszkania i nie masz czasu zajmować się takimi formalnościami oraz obawiasz się reakcji potencjalnych najemców na przedstawione wymagania, zespół najem24.pl może pomóc Ci w wyszukaniu uczciwego najemcy, w prowadzeniu negocjacji oraz w wyborze notariusza, a w razie potrzeby uczestniczył będzie przy zawieraniu transakcji. Pozostajemy do Twojej dyspozycji.

Dodano: 2015-06-29

Nasza ankieta





 
 

Nasi partnerzy:


Asari
 
Galactica