Znajdź nieruchomość

Wybrane Oferty

Problematyczny najemca.

 

     Pochylając się nad problemem wypowiedzenia umowy najmu lokalu przez wynajmującego bez zachowania terminów wypowiedzenia na wstępie należy podkreślić, iż uprawnienie do dokonania takiej czynności istnieje jedynie w ściśle określonych sytuacjach i jest zależne od tego, czy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, czy też lokal o innym przeznaczeniu. W odniesieniu bowiem do lokali mieszkalnych zastosowanie znajduje art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (w dalszej części niniejszego artykułu nazywana „Ustawą”), nakładający na wynajmującego pewne obowiązki, które musi wykonać przed dokonaniem przedmiotowego wypowiedzenia. W przypadku natomiast umowy najmu lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne kwestia wypowiedzenia bez zachowania terminów unormowana została w art. 667 §2 w zw. z art. 680, art. 685 i art. 687 Kodeksu Cywilnego (dalej: „KC”).

 

    Odnosząc się do kwestii wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego należy w pierwszej kolejności podkreślić, że wyżej powołany art. 11 Ustawy nakłada na wynajmującego obowiązek dokonania przedmiotowego wypowiedzenia w formie pisemnej, przy jednoczesnym określeniu przyczyny jego dokonania. Niezachowanie formy pisemnej lub niewskazanie przyczyny powoduje nieważność złożonego oświadczenia o wypowiedzeniu. 

Właściciel może dokonać wypowiedzenia nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego z przyczyn związanych z nagannym zachowanie najemcy w sytuacji kiedy: 

  • używa on lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem; 
  • zaniedbuje swoje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód; 
  • niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców; 
  • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Pamiętać przy tym należy, że sformułowania „w sposób rażący lub uporczywy" oznacza, iż zachowanie lokatora musi być długotrwałe albo powtarzające się i zawinione – nacechowane złą wolą. Jednorazowe nieprawidłowe zachowanie lokatora może stanowić podstawę wypowiedzenia jedynie w sytuacji, kiedy jest ono szczególnie poważne; 

         Przykładami zachowań powodujących uciążliwość w korzystaniu z innych lokali mogą być: 

             *  naruszanie ciszy nocnej, 

             *  naruszanie zasad higieny i emitowanie uciążliwych zapachów, 

             *  zatykanie pionów kanalizacyjnych i blokowanie zsypów, 

             *  wyrzucanie nieczystości przez okna, 

             *  zaśmiecanie części wspólnych nieruchomości, 

            *  składanie nieprawdziwych i szkalujących skarg na sąsiadów itp.; 

               W sytuacji zaistnienia powyższych zachowań lokatora wynajmujący zobowiązany
               jest pisemnie go upomnieć i dopiero w przypadku niezaprzestania naruszeń
               powstaje prawo do wypowiedzenia umowy;
 

  • zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu przez przynajmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe. Wynajmujący zobowiązany jest powiadomić na piśmie lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy z tej przyczyny i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Zapłata należności po terminie wskazanym w treści wezwania nie wpływa na skuteczność złożonego oświadczenia o wypowiedzeniu. Istotnym przy tym jest także, że użycie przez ustawodawcę spójnika „lub” oznacza, iż wystarczy, aby lokator zalegał z zapłatą tylko jednego ze wskazach świadczeń, tj. czynszu należnego wynajmującemu lub innych opłat, które najemca zgodnie z treścią umowy najmu zobowiązany jest pokrywać, np. zaliczki na koszty eksploatacji części wspólnej nieruchomości, opłaty za prąd, gaz lub wodę itp.; 
  •  wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela. 

 

Pamiętać należy, że: 

  • wszystkie wyżej wymienione wezwania oraz oświadczenia wynajmującego mogą być uznane za skutecznie złożone dopiero w momencie kiedy doszły do najemcy w taki sposób, że mógł on zapoznać się z ich treścią. Oznacza to, iż najbezpieczniejszą formą byłoby wręczenie lokatorowi przedmiotowych pism osobiście, uzyskując pisemne potwierdzenie ich otrzymania. W sytuacji, kiedy doręczenie w takiej formie jest niemożliwe, pisma należy wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na ostatni wskazany przez najemcę adres. Przesyłka taka, nawet nieodebrana, uważana jest za doręczoną, zgodnie z art. 6g Ustawy. 
  • określenie „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego” oznacza, iż termin biegnie od końca miesiąca kalendarzowego, w którym oświadczenie zostało skutecznie złożone lokatorowi. 

 

     Podobnie, ale mniej rygorystycznie, unormowana została kwestia wypowiedzenia
    umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne

    W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na fakt, że ustawa nie przewiduje wprost w przepisach dotyczących wypowiedzenia umowy najmu szczególnej formy dla ważności przedmiotowego oświadczenia. W sytuacji takiej zastosowanie znajduje przepis ogólny, tj. art. 77 § 2 KC stanowiący, że jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej wypowiedzenie powinno być także stwierdzone pismem. Nie oznacza to oczywiście, iż wypowiedzenie złożone w innej formie będzie nieważne, a jedynie spowoduje ograniczenia dowodowe w ewentualnym sporze sądowym. Mając na uwadze powyższe, dokonując wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu z przyczyn leżący po stronie najemcy, warto zachować formę pisemną składanego oświadczenia. 

    W zakresie przyczyn wypowiedzenia umowy najmu lokalu, związanych z nagannym zachowanie najemcy ustawodawca przewidział, iż wynajmujący może dokonać wypowiedzenia w sytuacji gdy najemca:

 

  • pomimo upomnienia, używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem. Forma upomnienia, tak jak i forma wypowiedzenia, nie została w ustawie zastrzeżona, z wyżej natomiast wskazanych przyczyn warto zachować także dla upomnienia formę pisemną; 
  • zaniedbuje lokal do tego stopnia, że zostaje on narażony na utratę lub uszkodzenie. Przez zaniedbanie rozumieć należy niezachowanie należytej staranności mogące polegać na: 

         -  braku nadzoru nad lokalem, 

         -  niewykonaniu drobnych napraw związanych ze zwykłym używaniem lokalu, 

         -  niezawiadomieniu wynajmującego o konieczności dokonania napraw,
            które obciążają wynajmującego, 

         -  niepoinformowanie wynajmującego o dochodzeniu przeciwko najemcy
            przez osobę trzecią roszczeń dotyczących lokalu, 

         -  nieodwróceniu nagłego, grożącego z zewnątrz,
            niebezpieczeństwa zniszczenia lub uszkodzenia lokalu; 

  • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi. W tej także sytuacji sformułowania „w sposób rażący lub uporczywy" oznacza, jak już wyżej wskazano, iż zachowanie najemcy musi być długotrwałe albo powtarzające się i zawinione – nacechowane złą wolą, a jednorazowe nieprawidłowe zachowanie najemcy może stanowić podstawę wypowiedzenia jedynie w sytuacji, kiedy jest ono szczególnie poważne; 
  • swoim niewłaściwym zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym. Przez sformułowanie „niewłaściwe zachowanie” rozumieć należy, iż musi być ono zawinione, nieuzasadnione, bezprawne lub niezgodne z zasadami współżycia społecznego, dobrymi obyczajami i zwyczajami. Przykłady takich zachowań są analogiczne, jak w przypadku zachowań powodujących uciążliwość w korzystaniu z innych lokali mieszkalnych; 
  • zalega z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe, przy czym wynajmujący zobowiązany jest powiadomić na piśmie najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy z tej przyczyny i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty należności

 

Zespół najem24.pl dla Ciebie.

Dodano: 2015-02-22

Nasza ankieta





 
 

Nasi partnerzy:


Asari
 
Galactica